Antes de fechar o negócio, seja de um imóvel na planta ou pronto, oriente-se por meio de profissionais habilitados e especializados para esclarecer as dúvidas e indicar as melhores opções, bem como esclarecer questões mais específicas das responsabilidades e riscos envolvidos.
A compra de um imóvel é uma decisão de grande importância e que pode impactar em diversas questões da vida do comprador. Diante da possibilidade da efetivação da compra, algumas pessoas acabam por se esquecer de saber dos detalhes e implicações legais atreladas a esta aquisição. Contudo, buscar conhecer os aspectos legais evita riscos e dessabores futuros.
Assim, são elencados abaixo alguns pontos de grande importância a serem previamente observados quando da aquisição do imóvel, seja ele novo (na planta) ou usado. Estes pontos não esgotam o tema ou mesmo apresentam, absolutamente, todas as questões jurídicas (uma vez que estas podem se alterar diante de uma situação específica, tipo de imóvel, etc.), mas traz as principais questões a serem observadas antes de assinar e comprometer-se mediante um contrato de compra e venda de um imóvel, para que o tão almejado sonho da casa própria ou de uma fonte de renda (já que imóveis também podem ser adquiridos para fins de locação), não venha a se tornar um terrível pesadelo.
Zoneamento onde o imóvel está localizado:
O zoneamento é um instrumento utilizado pelos municípios, no qual são indicados quais tipos de atividades podem ser exercidas em uma determinada zona da cidade. As regras de zoneamento estabelecem se um determinado bairro tem características mais comerciais, residenciais, industriais ou se estas atividades são permitidas de forma mista. Estas regras ainda podem indicar se em um determinado bairro da cidade será permitida a construção de prédios elevados ou apenas prédios baixos ou condomínios horizontais.
Portanto, saber o que é permito para o bairro onde se pretende adquirir o imóvel evita dissabores futuros em virtude de ter-se comprado um bem em um determinado bairro onde anos depois poderá estar tomado por prédios ou atividades comerciais. Por outro lado, também pode ser um indicativo das possibilidades daquele bairro ter mais ou menos infraestrutura, para aqueles que desejam justamente esta condição ao adquirir um imóvel.
Também é importante buscar saber quais atividades eram desenvolvidas na área onde o imóvel está sendo adquirido e se existe algum impedimento já conhecido que possa dificultar a liberação do empreendimento.
Este ponto vale especialmente, mas não somente, para os imóveis que estão sendo construídos em áreas ainda em expansão e imóveis na planta.
Existem situações, por exemplo, em que empreendedoras e construtoras começam a construir torres prediais em terrenos onde se realizaram atividades anteriores altamente poluentes e que contaminaram o solo. Caso esta situação não seja prevista pelo empreendedor, é possível que no decorrer das obras o empreendimento sofra alguma paralisação, o que pode atrasar ou impossibilitar a entrega do imóvel.
Exatamente por isso, é que a atenção para aquisição de imóveis deve ser redobrada. Exigir, portanto, da construtora e/ou incorporadora, a exibição das diretrizes do empreendimento devidamente aprovada pela Municipalidade para a análise é imprescindível.
Verificação da possibilidade financeira/ análise de crédito do comprador:
Especialmente para os compradores de imóveis “na planta”, este é um ponto de grande importância. Muitas pessoas acabam adquirindo um imóvel durante exposições de imóveis na planta, sem realizar de forma prévia uma análise de sua própria situação financeira, com uma análise do seu crédito.
Para algumas pessoas, este ponto pode não ser um problema, mas para outras, pode representar um grande dissabor futuro, ao não conseguir quitar/ financiar o imóvel quando da entrega das chaves e, ser necessário passar por um processo de distrato, por exemplo.
Alguns não se atentam, inclusive, para a existência de parcelas intermediárias que, em alguns casos, devem ser honradas pelo comprador; nem tampouco para o fato de que o débito sempre será corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), o que impactará diretamente no preço final, elevando-o. Ou seja, a não ser que conste expressamente no contrato, as parcelas serão atualizadas ao longo do contrato.
A partir da assinatura do contrato, o comprador está se comprometendo com a quitação do imóvel, portanto, deve prever de que forma a fará, de modo a não correr o risco de precisar fazer um distrato e acabar perdendo boa parte dos valores já pagos. Desistir ou pior, precisar formalizar um distrato com o vendedor pode representar uma grande frustração para o comprador, pois não se trata apenas de “pegar o que já foi pago de volta”, há valores que não serão devolvidos.
Por esta razão, antes de comprometer-se com a aquisição de um imóvel é imprescindível que o comprador busque conhecer suas reais possibilidades financeiras para adquirir um imóvel e honrar com o pagamento. Esta medida auxilia, inclusive, no direcionamento do tipo de imóvel que se busca, ou seja, é uma medida inicial que facilita e economiza tempo na busca pelo imóvel.
Caso opte pelo financiamento do imóvel, também é necessário buscar conhecer quais as implicações financeiras e jurídicas deste contrato de financiamento. São aplicadas taxas de correção e juros e, estabelecidas cláusulas para os casos de inadimplência do contrato de financiamento que o comprador não pode deixar de conhecer e compreender.
Por fim, neste ponto, vale apontar a necessidade de provisionar os custos cartorários com a aquisição do imóvel, quais sejam: (i) o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo percentual é estabelecido pela Municipalidade da localização do imóvel em fase de aquisição; (ii) pagar as custas e emolumentos à elaboração da escritura de compra e venda (documento público necessário nos termos do artigo 108, do Código Civil), salvo nos casos em que o instrumento particular pode ser utilizado com força de escritura pública; (iii) pagar as custas e emolumentos relativos ao registro da escritura definitiva e/ou do contrato de financiamento (caso o imóvel esteja sendo financiado) no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.
Obter e analisar a documentação do imóvel e vendedor:
Há uma série de documentos do imóvel e do vendedor que devem ser analisados antes de efetiva a compra. Esta atitude é medida necessária para não receber surpresas negativas no futuro, uma vez que sobre eles (imóvel e vendedor) podem estar recaindo responsabilizações que podem prejudicar ou até mesmo tornar ineficaz perante terceiros de boa-fé a compra e venda do imóvel.
Dentre os principais documentos a serem analisados, relativos à propriedade imobiliária, estão: (i) certidão de matrícula atualizada, com negativa de ônus reais, ações e alienações; (ii) certidão negativa de débitos e tributos municipais; e, (iii), em se tratando de imóvel em condomínio, certidão de inexistência de débito condominial.
Em se tratando de imóveis na planta, além da certidão de ônus reais do imóvel, a análise do memorial da incorporação é essencial ao comprador. Trata-se de um conjunto de documentos que deve ser levado à registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis antes de se iniciar as vendas do empreendimento imobiliário. Um dos documentos de suma importância que compõe o memorial de incorporação é o material descritivo da obra. Por meio desse memorial descrito da obra, o adquirente de um imóvel na planta saberá exatamente o que está adquirindo, na medida em que esse documento deve detalhar tudo o que será usado na obra.
Uma pesquisa de mercado acerca da incorporadora/construtora do empreendimento agregará ainda mais segurança ao comprador do imóvel na planta. Saber quem são os incorporadores/construtores; saber quais obras já foram por eles realizadas, bem como se foram entregues no prazo e a qualidade dos imóveis entregues, sem sombra de dúvidas ajudará o comprador a ter uma maior margem de segurança para a tomada de sua decisão. Afinal, para muitos, adquirir um imóvel na planta, que sem dúvidas apresenta melhores condições de preço, significará empregar a economia de uma vida inteira.
No que tange à figura do vendedor, os principais documentos que devem ser solicitados são: (i) certidão de estado civil; (ii) certidões de protesto, (iii) de ações trabalhistas, (iv) de ações cíveis em geral, de falência, concordata e recuperações, de inventários, arrolamentos e testamento, (v) de execuções fiscais estadual e municipal, (vi) de quitação de tributos federais.
Em se tratando de vendedor pessoa jurídica, deverão, ainda, ser solicitados os documentos constitutivos da empresa, bem como de seus sócios. A atenção na análise dessa documentação deve ser redobrada, a fim de evitar dissabores futuros, já que é perfeitamente possível pensar na hipótese de perda desse imóvel adquirido, para terceiros de boa-fé, com quem o vendedor tenha mantido relação comercial e se tornado devedor desse terceiro.
Algumas considerações finais:
Como foi possível observar, a compra de um imóvel é um ato de altíssima importância e que representa responsabilidades muito consideráveis aos compradores. Por esta razão, os pontos apontados acima devem ser observados antes mesmo da efetiva saída para visitação de imóveis. Primeiro é preciso conhecer e saber destas questões.
Além disso, quando da aquisição de um imóvel, seja ele na planta ou pronto, importante valer-se dos profissionais habilitados e especializados para esclarecer as dúvidas e indicar as melhores opções, bem como esclarecer questões mais específicas das responsabilidades e riscos envolvidos.
Apesar de, realmente, tratar-se de uma realização e um momento bastante alegre para os compradores, não se pode esquecer de fazer análise minuciosa dos documentos, termos e contratos envolvidos nesta negociação e relação comercial.
Infelizmente, muitas pessoas acabam por assinar contratos e concordar com termos no momento da compra e, posteriormente, ao vivenciarem uma situação de distrato, de discordância quando a qualidade do bem recebido, responsabilidade de cada parte etc., acabam por passar por dissabores que poderiam ser previstos e, ao menos, minimizados.
Neste ponto inclusive, insere-se a questão da qualidade ou condição do bem adquirido. Não se deve adquirir um imóvel pronto, nem tampouco assinar o recibo de entrega de chaves de um imóvel na planta, sem antes realizar uma vistoria prévia do imóvel e buscar conhecer ao máximo as condições físicas da propriedade e se elas estão condizentes com o que foi pactuado no contrato de compra e venda, tanto do ponto de vista das questões estruturais, materiais, etc., quanto dos prazos acordados.
É com a vistoria que, por exemplo, nos imóveis prontos e mais antigos, alguns vícios, notadamente aqueles estruturais, poderão ser constatados. Avaliar e vistoriar a estrutura, os utensílios (sanitário, armários, torneiras, condição dos pisos, pintura, etc.), se possível obter informações sobre a tubulação, cabeamento elétrico, avaliar a condição do prédio como um todo é essencial para evitar dores de cabeça e aumento no orçamento futuros.
Para os prédios verticais, além dessa vistoria, importante verificar também se o condomínio está regularizado com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), pois caso não esteja, esta adequação representará um gasto extra considerável.
Como indicado acima, para os imóveis na planta existem alguns cuidados extra a serem tomados. O primeiro deles, é saber quem está construindo o imóvel e qual a reputação no mercado desta empresa. Não se pode deixar de verificar no Cartório de Registro de Imóveis a existência do registro da incorporação, avaliando se a empresa que está oferecendo o imóvel, pode fazê-lo. É possível solicitar uma cópia do memorial da incorporação à própria empresa que está oferecendo o imóvel.
Enfim, pode parecer simples efetuar um compra de imóvel e, de fato o é, quando não se está ciente de todos os riscos envolvidos em uma transação dessa natureza.
Nesse aspecto, é sempre recomendado procurar por profissionais habilitados, aptos para auxiliá-lo na análise e, principalmente, prevenção dos riscos inerentes da própria negociação. Afinal, a prevenção certamente será menos onerosa que a remediação dos problemas que podem advir de uma ‘simples’ aquisição de um imóvel. Contratos de compra e venda de imóveis, prontos/usados ou na planta podem trazem diversas disposições que, em um primeiro momento, o comprador acredita não serem problemáticas. Contudo, ao analisar o sentido destas disposições, elas podem representar riscos e ônus que o comprador não está preparado.
Toda aquisição de imóvel envolve riscos, mas é possível conhece-los e minimizá-los.
Bruna Sia Gino e Daiane Mardegan
Sócias do escritório Sia Gino e Mardegan Sociedade de Advogados
